A jour au 5 août 2008

N° 10/08

Investissement locatif / plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables pour l'année 2008 (instruction 5 D-1-08 : BOI du 7.2.08)

Cette instruction a pour objet de préciser les plafonds mensuels de loyers et de ressources applicables aux locataires dont les baux sont conclus en entre le 1er janvier et le 31 décembre 2008 dans le cadre des différents dispositifs d'investissement locatif (« Robien-recentré », « Robien-classique », « Besson-neuf », « Besson-ancien », « Borloo-neuf » et « Borloo-ancien ».

Les plafonds de loyers sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers.
Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…).   
      
Les plafonds de ressources, applicables pour les dispositifs « Besson-neuf », « Besson-ancien », « Borloo-ancien » et « Borloo-neuf », sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de l'année précédente.
Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.

Pour les locations conclus en 2008, le revenu fiscal de référence est celui de l’année 2006, dont le montant est automatiquement majoré de 25%  (en plus de leur revalorisation annuelle). C’est la conséquence de la réforme de l’impôt sur le revenu (intégration de l’abattement de 20% dans le barème de l’impôt sur le revenu) qui produit ses effets, pour la première fois, sur l’avis d’imposition établi au titre des revenus 2006.

On apprécie le plafond à retenir à la date de signature du bail en fonction des titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
Lorsque les titulaires du bail constituent des foyers fiscaux distincts, chacun doit satisfaire personnellement aux conditions de ressources.
Toutefois, une exception est prévue pour les ressources de contribuables vivant en concubinage : on compare dans ce cas l’ensemble des revenus des concubins aux plafonds de ressources applicables aux couples (avec ou sans personnes à charge).

Par ailleurs, il convient de noter que le dispositif « Lienemann » a été supprimé à compter du 1er janvier 2005. Il restait toutefois applicable aux investissements pour lesquels une option avait déjà été exercée, au titre de baux conclus entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre 2004.
Cet engagement ne pouvant être reconduit à l’issue de cette période, il n’y a plus de plafonds de loyers et de ressources pour l’année 2008.

AMORTISSEMENT DES LOGEMENTS NEUFS OU ASSIMILES : année 2008

Créés par la loi ENL, les dispositifs « Robien-recentré » et « Borloo-neuf » sont, en principe, applicables depuis le 1er septembre 2006.
Ainsi, pour toutes les acquisitions de logement neuf ou à réhabiliter postérieures à cette date, les bailleurs peuvent opter pour l’un de ces deux dispositifs.

Le dispositif « Robien recentré » remplace le « Robien classique » pour toutes les opérations réalisées à compter du 1er septembre 2006, par conséquent, ce dernier continue à s’appliquer pour les opérations en cours réalisées entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006.

Le dispositif « Borloo-neuf » est, quant à lui, applicable en pratique depuis le 1er janvier 2006 (opportunité offerte par la loi ENL).
Enfin, le Besson-neuf a été supprimé, et remplacé par le dispositif Robien-classique, pour les investissements réalisés depuis le 3 avril 2003. Il reste toutefois applicable aux investissements pour lesquels une option a déjà été exercée au titre des investissements réalisés entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003.

Dispositif " Borloo-neuf " applicable aux logements neufs et assimilés (CGI : art. 31, I-1°-l)

Ce dispositif est soumis au respect de conditions de loyers et de ressources du locataire.

• Les plafonds de loyers mensuels (hors charges) sont les suivants :

• Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2008, les plafonds de ressources des locataires sont les suivants :

Dispositif " Robien " applicable aux logements neufs et assimilés (CGI : art. 31 I-1°-h)

Aucune condition de ressources du locataire n’est exigée.

• Robien-recentré
  • les plafonds de loyers mensuels (hors charges) sont les suivants :

• Robien-classique
  • les plafonds de loyers mensuels (hors charges) sont les suivants :

Dispositif " Besson" applicable aux logements neufs (CGI : art. 31 I-1°-g)

• Les plafonds de loyer mensuel au m ² (hors charges) sont les suivants :

• Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2008, les plafonds de ressources sont les suivants :

OPERATIONS BENEFICIANT D'UNE DEDUCTION SPECIFIQUE AU TITRE DU BORLOO-ANCIEN : année 2008

Le dispositif « Borloo ancien » est applicable aux baux conclus à compter du 1er octobre 2006, il fait l’objet, selon le type de convention conclue avec l’ANAH, d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers de 30% ou 45%.

Dispositif Borloo-ancien (CGI : art. 31 I-1°-m) / Déduction spécifique de 30 % en secteur intermédiaire

• Les plafonds de loyer mensuel (hors charges) sont les suivants  :

• Les plafonds de ressources pour les baux conclus en 2008 sont les suivants :

Dispositif Borloo-ancien (CGI : art. 31 I-1°-m) / Déduction spécifique de 45 % en secteur social et très social

Ce dispositif est soumis au respect de conditions de ressources et de loyers du locataire.

A titre exceptionnel, il peut être dérogé aux plafonds de loyers énoncés ci-dessous dans la limite d’un loyer maximal dérogatoire.
La surface maximale du logement qui pourra être retenue pour l’application du loyer dérogatoire est de 65 m² de surface habitable fiscale (circulaire du 24.12.07 relative à la fixation du loyer maximal des conventions mentionnés à l'article L. 321-8 du CCH).

Ces plafonds de loyers sont applicables aux conventions conclues en 2008.
L’ANAH peut néanmoins fixer des montants conventionnels inférieurs qui s’imposent au bailleur signataire de la convention.

• Conventionnement social
  • Les plafonds de loyer mensuel (hors charges) sont les suivants :

• Les plafonds de ressources pour les baux conclus en 2008 sont les suivants :

• Conventionnement très social
  • Les plafonds de loyer mensuel (hors charges) sont les suivants :

• Les plafonds de ressources pour les baux conclus en 2008 sont les suivants :

OPERATIONS BENEFICIANT D'UNE DEDUCTION SPECIFIQUE AU TITRE DU DISPOSITIF « BESSON ANCIEN » : année 2008

Le dispositif « Besson-ancien » n’est plus applicable pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006. Toutefois, pour ceux conclus avant cette date, ce mécanisme demeure et peut être prorogé (instruction administrative 31.8.99, 5 D-4-99, n° 92).

Dispositif Besson applicable aux logements anciens (CGI : art. 31 I-1°-j) / Déduction spécifique de  26 %.

• Les plafonds de loyer mensuel (hors charges) sont les suivants :

• Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2008, les plafonds de ressources sont les suivants :

Les communes comprises dans les zones A, B (1 et 2) et C sont énumérées à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06. Les communes comprises dans les zones I, I bis, II et III sont énumérées à l’annexe III du BOI 5 D-4-99 et au n° 17 du BOI 5 D-8-02.

Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux